Riscaldamento condominio

Chi abita in condomini dotati di un sistema di riscaldamento autonomo non deve affrontare la questione della suddivisione delle spese di riscaldamento, mentre chi vive in un edificio con un sistema di riscaldamento centralizzato, soprattutto se è entrato a far parte di tale contesto, è interessato a comprendere il funzionamento della ripartizione delle spese di riscaldamento in ambito condominiale.

Se da un lato è diffusa la pratica di ripartire i costi in base ai millesimi di proprietà o ai consumi individuali, grazie all’installazione di contabilizzatori e valvole termostatiche, non è sempre garantito il rispetto di tali criteri.

In alcuni casi viene utilizzato il cosiddetto criterio misto, che comporta una ripartizione delle spese basata su una quota fissa e una quota variabile. Esaminiamo allora il funzionamento della suddivisione delle spese di riscaldamento in condominio, tenendo conto anche di alcune sentenze della Corte di Cassazione in materia.

Come si calcola il riscaldamento del condominio

La ripartizione delle spese condominiali è disciplinata dal Codice Civile che stabilisce che l’amministratore del condominio debba effettuare la suddivisione degli oneri in base ai millesimi di proprietà. Ma è possibile apportare modifiche a questa norma tramite una votazione unanime dei condomini.

La norma prevede un’eccezione: se le spese sono destinate a servire i condomini in misura diversa, vengono ripartite in base all’uso. Un esempio comune riguarda l’utilizzo dell’ascensore in un condominio e la conseguente differenza di costo tra chi risiede ai piani bassi e chi abita ai piani alti.

Questo principio può essere applicato anche alle spese di riscaldamento, poiché chi risiede in un appartamento più grande consuma generalmente di più rispetto a chi vive in un immobile più piccolo. La questione della suddivisione e del calcolo effettivo dei costi del riscaldamento in un condominio è stata affrontata dal Tribunale di Sondrio nel 2019, quando è stato introdotto il criterio di ripartizione misto.

Riscaldamento condominio: esempi quota fissa e variabile

La quota fissa per le spese di riscaldamento deve essere almeno del 50% e può essere suddivisa secondo i millesimi, i metri quadrati, i metri cubi o le potenze installate.

Almeno il 50% delle spese relative ai consumi volontari deve essere suddiviso in modo specifico, mentre il resto degli importi, attribuibili ai consumi involontari (quota fissa), può essere ripartito in base ai seguenti criteri:

  • millesimi di proprietà;
  • metri quadrati;
  • metri cubi;
  • potenze installate.

In precedenza la quota fissa per le spese di riscaldamento poteva essere determinata seguendo la norma tecnica Uni 10200 e poi suddivisa in base a tabelle millesimali. Ma l’assemblea condominiale aveva il potere di fissare questa quota al 30% o anche meno e di distribuirla secondo vari criteri, come millesimi di proprietà, metri cubi utili o potenze installate.

Per una migliore comprensione del procedimento di ripartizione delle spese di riscaldamento centralizzato in un condominio, supponiamo di avere un edificio con 5 unità abitative di varie dimensioni, e che sia installato un sistema di riscaldamento centralizzato conforme alla normativa UNI 10200.

Elenchiamo le unità abitative e i relativi millesimi di proprietà:

  • casa a: 150 millesimi
  • casa b: 200 millesimi
  • casa c: 135 millesimi
  • casa d: 260 millesimi
  • casa e: 355 millesimi

Il totale dei millesimi assegnati a tutte le unità abitative è 1000, che rappresenta la quota totale del condominio. Questi millesimi sono determinati considerando diversi fattori, tra cui le dimensioni delle casa, l’orientamento, la destinazione d’uso dei locali, il piano in cui si trovano, l’esposizione alla luce, il prospetto e le caratteristiche generali.

Supponiamo che la spesa complessiva per il riscaldamento centralizzato e la produzione di acqua calda sanitaria ammonti a 1.600 euro per l’intera stagione invernale e che il 30% dei consumi sia attribuibile ai consumi involontari. Per calcolare la quota di spesa involontaria assegnata a ciascun condomino, possiamo utilizzare i millesimi assegnati a ciascuna unità abitativa.

Ad esempio, per calcolare la spesa involontaria della casa b: (1600 euro, spesa totale) x (30 ÷ 100) = 480 euro (spesa involontaria totale)

Ora possiamo moltiplicare i millesimi assegnati alla casa b (200 millesimi) per la spesa involontaria totale: 480 euro × 200 millesimi = 96 euro

Di conseguenza, la casa 2 dovrà contribuire con 96 euro alle spese involontarie del riscaldamento centralizzato. Lo stesso calcolo può essere applicato a ciascun condomino, utilizzando i millesimi assegnati a ognuno. La spesa fissata come involontaria di ciascun condomino sarà poi sommata alla spesa variabile basata sul consumo effettivo.

Questo metodo di ripartizione assicura una distribuzione equa delle spese involontarie in base alle dimensioni e all’utilizzo delle unità abitative, riducendo le possibili controversie tra i condomini.

Si tratta sollo di un esempio perché nella pratica la ripartizione delle spese può coinvolgere altre variabili, come la diagnosi energetica o una relazione tecnica, che possono influire sulla percentuale esatta attribuita ai consumi fissi e variabili.

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