Punto di riferimento per sapere cosa si può e cosa non si può fare all’interno di un condominio è il regolamento. Possiamo definirlo lo statuto della collettività condominiale ovvero di tutti i residenti. Non si tratta di un complesso di norme dall’accettazione facoltativa poiché sono giuridicamente vincolanti per tutti i singoli condomini, senza alcuna eccezione. Non solo, ma le norme contenute nel regolamento condominiale obbligano non solo il proprietario ma anche il conduttore che acquisisce una posizione giuridica. In ogni caso, il regolamento non può derogare alle disposizioni dettate dalla legge e non può limitare i diritti attribuiti a ciascun condomino dagli atti di acquisto.
Vacanze in condominio con Airbnb
Non c’è dubbio che lo sfruttamento della singola unità immobiliare in un edificio condominiale deve tenere conto del regolamento comune, anche in riferimento alla possibilità di affittare un appartamento per le vacanze in condominio. In pratica è necessario conoscere le disposizioni in vigore per verificare se l’attività di affittacamere o quella di bed & breakfast sia ammessa. Ecco quindi che è possibile affittare appartamento per vacanze in condominio ma non è sempre permesso in quanto bisogna rispettare il regolamento condominiale e un eventuale divieto stabilito dall’assemblea. Un aspetto interessante riguarda le tempistiche.
Il regolamento deve esistere ovvero deve essere già stato predisposto prima della stipulazione dei singoli contratti di vendita. In caso contrario non può sorgere alcun vincolo per il condomino che, contestualmente all’acquisto, si sia impegnato a rispettare un regolamento condominiale da redigersi in futuro, anche in relazione alla possibilità di affittare un appartamento per le vacanze in condominio.
Una importante sentenza della Corte di Cassazione ha precisato che il regolamento contrattuale trae origine o da un patto stipulato da tutti i condomini ovvero dalla accettazione contenuta nei singoli atti di acquisto dei piani o porzioni di piano del regolamento predisposto dal venditore, unico originario proprietario. Ne consegue che l’esistenza di tale regolamento non può ritenersi dimostrata ove non risulti né l’accettazione dei condomini nei singoli rogiti e né l’approvazione dell’assemblea di condominio. Secondo il Codice civile, il regolamento deve essere approvato dall’assemblea con la maggioranza. Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni
Cosa può negare e non permettere il regolamento condominiale
Il regolamento condominiale può così impedire che gli appartamenti nell’edificio condominiale vengano destinati allo svolgimento di attività ritenute dannose per il decoro degli spazi comuni ovvero per la sicurezza e la tranquillità o per la sicurezza degli altri residenti. Norme alla mano, questi limiti devono essere manifestati o desumibili in modo non equivoco. In pratica non è sufficiente la la indicazione di una determinata destinazione delle unità immobiliari poiché si tratta di una volontà diretta che limita le facoltà relative alle proprietà esclusive dei singoli condomini.
Secondo l’articolo 1138 del Codice civile, quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a 10 deve essere formato un regolamento che contenga le norme sull’uso delle cose comuni e la divisione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione. Anche ai complessi condominiali formati da meno di 10 condomini è naturalmente riconosciuta la possibilità di dotarsi di un regolamento condominiale. In ogni caso ogni condomino può prendere l’iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente.
